Miércoles 23 de julio de 2014
La redacción de una ley compleja es siempre una tarea inacabada; es imposible que el legislador pueda preveer la infinidad de supuestos que la norma va a generar. En algunas ocasiones, el resultado que se obtiene puede llegar a ser contrario al beneficio social buscado con la nueva ley.
Hoy quiero exponer una de estas situaciones. El problema me lo planteó una vecina de 85 años, viuda desde un año atrás, que vive sola en un piso de alquiler, en el Baix Llobregat; es una mujer que siempre se dedicó a las labores domesticas, nunca tuvo otro trabajo ni demasiados posibilidades de encontrarlo: su formación se limita a lo que antaño se llamaba “las cuatro reglas”; hoy es una persona achacada por las limitaciones que impone la edad, que percibe una pequeña pensión de viudedad y, a pesar de todo, mantiene su autonomía. A ese piso se fueron a vivir ella y su marido, hace 50 años; aunque el piso siempre ha sido su domicilio conyugal, el contrato de alquiler lo firmo en su día tan solo su marido, como era ley y costumbre en aquellos años.
El matrimonio siempre pagó y paga puntualmente la renta de su vivienda; desde hace más de treinta años, el pago lo realizan por domiciliación bancaria en una cuenta corriente en la que constan como titulares los dos cónyuges. Tras la muerte del marido, la renta se ha continuado pagando de igual forma: los recibos vienen contra esa cuenta indistinta y el pago se produce automáticamente.
El mes pasado, la señora recibió en su casa una citación del juzgado en la que le comunicaban que el propietario del piso daba por rescindido el contrato, por falta de notificación de la defunción del marido, é instaba a la viuda a desalojar la vivienda. La señora se extrañó ya que ella conoce personalmente al administrador de la finca.
Fue entonces cuando la señora y sus hijos me pidieron ayuda para afrontar la situación.
Que una viuda tenga derecho a continuar viviendo en su domicilio conyugal, aunque sea un piso de alquiler, es algo que parece obvio, ¿no?. ¿O existe la posibilidad de que la carta del propietario del caso que estoy comentando, tenga fundamento legal?. Lamentablemente, la carta del propietario, esta amparada por la actual Ley de Arrendamiento Urbanos, en su modificación de 1994.
En 1994, se modificó la LAU de 1964, y por lo que afecta a esta vecina del Baix Llobregat, las novedades introducidas por el legislador del 94, la ha colocado en una situación injusta:
La actual LAU, en una situación como la que he expuesto, reconoce a la viuda el derecho a subrogarse en la titularidad del arrendamiento, sin ningún género de dudas; pero para ello, le impone una obligación formal: dice el artículo 16. 3.:
“El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses (…).
Es decir, la viuda, tras la muerte de su marido, tenía la obligación legal de enviar al propietario una carta certificada, burofax, requerimiento notarial ó telegrama, comunicándole la defunción de su marido y su voluntad de subrogarse en el contrato de arrendamiento. .. Y me pregunto: ¿es razonable esperar que una persona, en las circunstancias de esta viuda conozca esa obligación legal?, ¿es razonable esperar que esa señora decida contratar a un abogado que difícilmente podría pagar para que la asesore?. No, ¿verdad?.
Bien, pues esta falta de comunicación fehaciente ha colocado a la viuda en una situación de total indefensión: los tribunales vienen entendiendo que, aunque sea lamentable la situación, la LAU es clara, si no hay notificación, se pierde el derecho a subrogar el contrato.
Probablemente, esta interpretación de los magistrados viene fundada en que la antigua redacción de la LAU de 1964, a este respecto decía:
(Artículo 58.4 de la LAU DEL 64) :
4. La subrogación deberá notificarse fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del inquilino.
Si el arrendador no recibiese en tiempo tal notificación podrá requerir a los ocupantes de la vivienda para que se le comunique la subrogación del beneficiario, con advertencia de que, transcurridos treinta días sin recibir esta última notificación tendrá lugar la resolución del contrato de arrendamiento, lo que así efectivamente sucederá si no se notificare la subrogación en este último plazo.
La ley ha cambiado, endureciendo la obligación de quien quiera subrogarse en el contrato. Por lo tanto, es lógico que nuestro jueces deduzcan de lo redactado, que la voluntad del legislador ha sido la de obligar a la notificación, so pena de perder el derecho a subrogar.
Es decir: la viuda, según la LAU del 64, tenía la misma obligación de notificar en noventa días, la defunción de su marido y su voluntad de subrogar el contrato. Sí, pero el no hacerlo no provocaba automáticamente la perdida de su derecho a permanecer en el piso; el propietario, antes de notificar la resolución del contrato, tenía que emplazarla por treinta días.
La viuda que pidió mi ayuda, lo hizo tras recibir una demanda judicial. Si en vez de eso la carta hubiese sido la que obligaba la redacción de la LAU de 1964, esta señora, no habría perdido el derecho a vivir en su piso.
Estoy convencido que los legisladores de 1994 al redactar el actual artículo 16.3 de la LAU no quisieron que algo así pudiera pasar.
En evitación de injusticias como la que acabo de explicar, es conveniente que el legislador modifique el actual redactado del artículo 16.3 de la actual LAU para evitar este tipo de atropellos. Sería deseable una iniciativa parlamentaria en este sentido. Por este motivo he decido proponer al Secretario General de Catalunya, Jordi Cornet y a la presidenta del PP de Catalunya, Alicia Sanchez-Camacho que a través de nuestro grupo parlamentario en el Congreso de los Diputados, propongan las modificaciones legales pertinentes para evitar que algo así pueda pasar. ||
Jordi Alsina Felip.
Conseller Comarcal del Baix Llobregat
Regidor del PP en Sant Andreu de la Barca.